Запишитесь на первый, бесплатный день
Заполните форму и мы свяжемся с вами в ближайшее время
Нажимая кнопку «Отправить», вы принимаете Политику Конфиденциальности

Html code will be here

20.10.2019
Рынок коворкингов полностью изменил представление об офисной недвижимости
рассказывает Мурад Дамиров, управляющий партнер сети коворкингов Business Club от Capital Group.
Рынок коворкингов полностью изменил представление об офисной недвижимости, предложив возможность не только работать в современном пространстве, но и отдыхать – заниматься спортом, встречаться с коллегами по цеху из других компаний и даже общаться с друзьями в кафе и лаунж-зонах. При этом сегмент продолжает постоянно трансформироваться. О его развитии в Московском регионе рассказывает Мурад Дамиров, управляющий партнер сети коворкингов Business Club от Capital Group.

Связывается ли развитие коворкингов в большей степени со спросом со стороны крупных компаний или наоборот, небольших компаний, стартапов, индивидуальных арендаторов?

Спрос на гибкие рабочие пространства есть как со стороны индивидуальных арендаторов, так и крупных компаний. Это обосновано тем, что развивающиеся стартапы всегда нуждаются в офисе – делать первые шаги в большом бизнесе, не имея собственного рабочего места, сложно, и коворкинг становится лучшим вариантом. Стоимость ежемесячной аренды классического офиса для малого бизнеса может оказаться неподъемной, а помесячная оплата рабочих мест для сотрудников при наличии возможности гибкого увеличения или сокращения рабочих мест – вполне рабочим вариантом.

Однако в целом развитие коворкингов как индустрии связано именно с крупными компаниями: они способны в один момент сразу заполнить большой объем рабочих станций, но предъявляют некий райдер особых требований к рабочему пространству, реализация которого возможна только при наличии экспертизы и профессионального подхода в управлении площадями.

Эволюция рынка и бурное развитие сегмента начались именно после проявления интереса крупных компаний к данному виду коммерческой недвижимости. Он оказался оправдан: во-первых, в условиях динамичного развития штат компаний растет очень быстро, а когда этот рост останавливается, или, что еще хуже, падает, в коворкингах они получают возможность быстро расширяться или сжиматься.

Во-вторых, многие крупные структуры сегодня стараются заниматься профильным направлением и не тратить свои силы на весь длинный список действий, который должны предпринять топ-менеджеры для того, чтобы переезд или расширение состоялись. Все это не говоря о хозяйственной деятельности, а ведь это огромная проблема, если сотрудников сотни. Поэтому процесс, в целом, является взаимовыгодным: небольшие компании получают возможность работать в современном офисе, разделяя общественные зоны, а крупные компании получают гибкие условия – так происходит развитие рынка.

Каким образом вы подбираете площадки для коворкингов? Каковы основные параметры объектов офисной недвижимости, которые вы принимаете во внимание?

В первую очередь мы оцениваем локацию: сейчас мы открыли уже две площадки в деловом центре «Москва-Сити», потому что зафиксировали высокий интерес арендаторов к гибким офисным решениям. Именно в Сити находятся штаб-квартиры крупных компаний, ключевые представительства и фронт-офисы, и коворкинг становится оптимальным решением для консолидации сотрудников в одной локации. Я убежден, что расположение в принципе составляет 90% успеха коворкинга.

Кроме того, сейчас мы выбираем большие площади – от 2 тыс. кв. м. Пилотные площадки в «Городе Столиц» и башне «Федерация» были небольшими – на 800 и 1 тыс. кв. м, и сейчас мы понимаем, что опыт легко масштабировать. Наш новый коворкинг в БЦ «Око» фаза 2 займет уже 5 тыс. кв. м. Большое внимание при разработке концепции мы уделили общественным зонам: создали амфитеатр для презентаций, продумали места для отдыха и живого общения.

Важность комьюнити для резидентов сложно переоценить. Еще один «бонус» коворкингов для арендаторов любого профиля – это возможность сотрудников не чувствовать себя «оторванными» от общего дела, а постоянно интегрироваться в проекты, находить для себя новый опыт и знания.

Следующим параметром отбора является достаточное количество воздуха и света в помещениях или возможность его обеспечить своими силами – самым важным критерием является комфортный микроклимат наших резидентов. Каждый раз, рассматривая новую локацию, на этапе утверждения финансовой модели мы просто задаем себе вопросы: а хотели бы мы работать в этом месте сами, комфортно ли здесь нашей команде? Если ответы утвердительные, то мы берем площадку в работу.

В чем, на ваш взгляд, состоит популярность такого формата? Что делает коворкинги привлекательными для арендаторов?

Причин, по которым данный формат получает все большую популярность, несколько, и не все они лежат в плоскости экономики. С точки зрения расходов на рабочее место коворкинг – это возможность получить большее количество сервисов, чем при аренде офиса со всеми издержками на содержание хозяйственных нужд. Также это гибкость и легкость: разместить на месяц команду из 10 человек, в следующем месяце расширить ее до 20 участников, а еще спустя месяц завершить проект и освободить рабочие площади можно только в рамках подобного формата.

Но основная причина популярности коворкингов – социальная: то самое формирование сообщества, необходимого для развития как отдельных профессионалов, так и бизнеса в целом. Быть резидентом коворкинга сегодня не просто престижно или модно: этот статус дает реальную возможность получить большое количество новых деловых контактов, найти партнеров, а иногда и инвесторов внутри сообщества. Именно поэтому одним из направлений работы Business Club являются мероприятия: каждую неделю для резидентов проводятся не только бизнес-ивенты, но и киноклубы, бранчи, лекции и многое другое. Это все создает ту самую атмосферу, за которой приходят резиденты. Мы убеждены в том, что комьюнити, в котором работают наши резиденты – это самое важное из всего, что мы делаем.

Насколько прибыльны инвестиции в коворкинги? Сколько времени необходимо для окупаемости проекта, каковы средние ставки аренды?

Прибыль от инвестиций в коворкинги очевидно присутствует – иначе крупные девелоперы не обратили бы внимание на этот формат. Срок возврата инвестиций зависит от многих факторов – успешность локации, величина капитальных затрат, скорость реализации проекта и уровень профессионализма команды. Для нас проект считается успешным при окупаемости в горизонте трех лет. Усредненные арендные ставки в коворкингах сложноизмеримы, поскольку все зависит от локации и вложенных в оборудование и обстановку инвестиций, но на сегодняшний день средний показатель стоимости аренды рабочего места в Москве составляет около 20 тыс. руб. в месяц.

Каким, на ваш взгляд, должно быть современное рабочее пространство? Чего еще не хватает на московском рынке, каких предложений?

Главная черта современного рабочего пространства – максимальная функциональность. Именно этим фактором мы руководствовались при реализации первой площадки в «Городе Столиц»: при небольшой площади коворкинг вместил в себя все необходимое: кабинеты оборудованы для продуктивной работы, в общих зонах разместили удобные диваны с шумопоглощающими свойствами, есть переговорные комнаты со стеклянными перегородками и удобными местами, продуманы зоны для работы в неформальной обстановке, а для конфиденциальных разговоров – акустические кабины. Самое популярное место резидентов определилось естественным образом – это кухня, где люди знакомятся и общаются.

На площади 5 тыс. кв. м нового коворкинга в БЦ «Око» фаза 2 мы уже спроектировали значительно больше общественных пространств. Центром притяжения резидентов площадки станет ядро площадью 800 кв. м с общими зонами, оборудованное как для одиночной работы, так и для проектных групп. Эта зона максимально мобильна и функциональна, и при необходимости трансформируется в пространство для мероприятий с возможностью реализации любых форматов – от лекций до концертов. Мы выбрали решение, которое еще не реализовано ни в одном другом коворкинге, именно для формирования особенного предложения: при многообразии выбора уникальность локации вкупе с особенными предложениями площадки формируют интерес арендаторов.

В целом же на рынке коммерческой недвижимости Москвы пока не хватает мультифункциональных пространств, в которых можно комфортно работать, отдыхать и жить. Но это тот вектор, по которому постепенно развивается рынок недвижимости – создание МФК, в которых все составляющие равноправны. К этому стремится и Capital Group в своих проектах.

Что хочет видеть арендатор в современном коворкинге? Исходят ли предложения по усовершенствованию офисных пространств от арендаторов или это чаще инициатива собственников недвижимости?

Можно без преувеличения утверждать, что сегодня арендатор хочет видеть рабочее пространство, совмещающее в себе буквально все. Рабочее место, уровень комфорта – это способы дополнительной мотивации для сотрудников, поэтому наличие дополнительных функциональных зон в коворкинге становится не просто желательным, а обязательным. Комната отдыха, зал для йоги, даже веранда – все эти решения только приветствуются. Эргономичная и удобная офисная мебель высокого класса, кухня с хорошей кофемашиной – уже норма для сегмента.

Создавая Business Club, мы изучали опыт европейских, американских и азиатских рынков: к примеру, я посетил большинство коворкингов Токио. Японские стандарты рабочих мест очень похожи на наши: основная задача – создать место для жизни, а не просто работы. Понять потребности арендаторов лучше всего помогает живая обратная связь: мы ввели практику регулярных опросов резидентов о том, как именно они бы хотели улучшить площадку и сервис.

А как развивается, меняется рынок коворкингов? Есть ли какие-то отчетливые тенденции?

Сейчас количество работающих и запланированных гибких пространств свидетельствует о том, что в ближайшие годы московский рынок коворкингов станет одним из ведущих в мире. Конечно, не все проекты отвечают нужному уровню качества пространств: часто под видом коворкинга все еще просто сдаются небольшие кабинеты с номинальными общими зонами. Это совершенно не поддерживает философию коворкинга, где важнее всего – единая атмосфера и создание комьюнити.

Для нас показателем успешности выбранной линии является процент лояльных резидентов: многие, поработав в рамках проектных команд в наших коворкингов, позднее возвращаются для индивидуальной аренды. Они приходят не просто за рабочим местом, а за атмосферой, приятным пространством, удобной локацией. Драйвер развития рынка – именно в этом.